葡京app:开发企业要分拆物业管理上市实现资本化,而东光股份、开元物业等四家物业公司先后在新三板上市……


次中报虽然亮点不多,但还是出现了一些比较有意思的情况,比如多家房企都不约而同的要提出分拆物业单独资本化。其中包括万科“睿服务”的2.0版,虽然还
未明确资本化的时间表,但已箭在弦上了;中海于今年7月表示已向香港联交所递交申请,要求批准对中海物业的股份以介绍方式独立上市;碧桂园早在14年业绩
发布会上披露,“社区将是碧桂园探索新业务的一个重要方向”。5个月后,在15年中期业绩报告发布会上,明确指出了其物业板块的分拆上市计划。而富力也不
甘人后,作为“老牌资本主义强国”,李思廉表示“将一些物业管理分拆出来上市,是将公司一些价值释放出来”,“相信我们的物业管理业务也隐藏了很大价
值”。

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物业管理真的有这么好么?在物业管理行业内分为两个流派:一个是开发企业下属的物业管理公司(今天我们讨论的重点);另一个是专业的物业管理公司。事实上,在一两年前,前者的物业管理业务并没有被集团房企所重视,大多数的物业管理都是来配合营销的。但在去年6月花样年分拆彩生活之后,物业公司资本化成为业内一直关注的焦点,所有人都发现这中间好像有巨大的金矿。

多家知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上。万科总裁郁亮就明确了未来对包括物业在内的万亿级多上市平台控股集团的目标。图/CFP

但我还是觉得,开发企业要分拆物业管理上市实现资本化,首先还是要过三关:

风口来袭,物业公司从“鸡肋”变身“高富帅”。

第1关:规模。
天讲物业管理的核心价值,不是物业管理的收入,这部分收入甚至可以忽略不计;而看好的是业主未来各种需求的价值,从这个角度上来看,业主数量不达到一定规
模,价值也会被忽略不计。彩生活就是在意识到这一点后,13年以来疯狂扩张,其管理和订约顾问服务的社区数量从13年底的615个激增到15年6月底的
1700个,增加了1.8倍;管理和订约顾问服务的建筑面积从不足亿万方增加到15年6月低的2.7亿平方米;万科也从原先只管理自己小
区,到今年开始物业管理服务输出,实现规模效应。由此看来,规模是物业管理实现资本化的第一关。

自从彩生活于2014年6月在港股上市后,物业管理平台备受关注。在今年年中的业绩集中公布期,包括万科、保利、中海、富力、碧桂园、远洋等房企纷纷表示,将分拆旗下物业平台并独立上市。而东光股份、开元物业等四家物业公司先后在新三板上市……

第2关:特色。
于房企分拆的物业管理公司来讲,今天再照抄做一个彩生活意义不大,再模仿做一个万科物业好像竞争优势也不明显。那么分拆出来的物业管理公司的最大特点和优
势又是什么?绿城可以提出高端物业管理服务理念;万科物业结合互联网搭建“睿服务”平台,让物业管理更加高效;彩生活则具有先发优势,目前业务已经遍布一
二三线城市。到如今,如果分拆的物业管理公司找不到自身的优势定位,没有核心的竞争力,那不分拆也罢。

品牌房企在物业管理业务方面的一系列举动,背后隐藏着哪些意图?又将面临哪些问题?

第3关,盈利。
难过的还是盈利关。先看彩生活,彩生活其实还是盈利的,但是盈利能力不高,从去年到今年的发展情况来看,压力也不小。彩生活14年的总收入为3.89亿
元,而其去年管理面积已经达到2.05亿万方,平均物业净利润为0.7元/平方米/年。在管理量剧增的情况下每平方米利润却下滑了。所以彩生活虽然已经达
到了很大的规模,但并没有完全找到最好的盈利模式,所谓的O2O实际并未实现。万科和中海的物业管理也都算是盈利的,两者收入分别达到近20亿和17亿多
(这两家收入是包干制和薪酬制混搭,区别于彩生活薪酬制),而中海14年的平均物业净利润在1.38元/平米/年(但主要管理的社区偏中高档)。

潮流,“拆”出一片新天地?


已经是行业翘楚了,但从盈利角度来说,还是压力巨大,或者说利润微乎其微,更不要说原先那些靠补贴运行的开发企业下属物管公司。更怕他们走向另一个极端,
为了盈利,好不容易打下来的服务口碑和人气,被几千万或几个亿的收入全部消耗殆尽。好不容易积攒下来的口碑可是千金难买的,不是这点盈利可以换回来的。

在今年房企年中业绩集中披露期,除了营收、利润等常规业绩,各大房企不约而同地提出分拆物业平台。

三关都能过掉,也许分拆资本化是条好路。但真能脱颖而出的房企物管公司没有几家,谁能拔得头筹,让我们拭目以待。

目前,包括万科、中海、绿城、远洋、富力、旭辉等知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上。其中,中海在7月时表示,已向香港联交所递交物业股份独立上市的申请。同时,今年以来,广东股份、开元物业、丹田股份、华仁物业等四家物业公司也陆续在新三板上市。

碧桂园物业管理公司也已纳入上市进程。据其CFO吴建斌透露,目前碧桂园物业管理业务上市工作中券商、投行、会计均已到位,“正在紧锣密鼓地推进之中。”其上市的目的地直指A股。

在这方面远洋也走在了前列。据远洋地产公司主席兼行政总裁主席李明透露,远洋的物业分拆已经完成。但他强调,所有的服务要基于基础服务,即物业管理基础一定要做好,这是核心。

这些信息意味着,不管是在A股、H股还是新三板上市,未来的一段时间里,将会有越来越多的房企物业管理公司挂牌上市。

与此同时,物业公司之间的合作也在加强。9月9日,花样年联合金泰集团签订合作协议,就物业管理方面展开业务合作。而在几个月前,深圳万科物业也与金泰物业达成合作,万科将输出睿服务这一物业管理平台,并落地金泰丽湾项目。

拆分,房企构建新平台

如今的房地产行业格局,可谓暗潮涌动。在应对行业变动和自身转型的过程中,物业管理成为了房企构建全新平台的重要环节。

“从未来行业发展趋势来看,楼市将逐步进入存量房时代。对于房企来讲,未来竞争的重点一定是在存量房领域。而物业管理服务作为存量房领域重点布局的市场,也是这些品牌房企构建万亿大平台不可或缺的砝码。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

富力地产董事长李思廉在中期业绩披露时就表示,当前不少公司都在尝试将物业管理业务证券化,旨在将公司有价值的部分业务释放出来,“这方面公司也在研究中,相信我们公司的物业管理也蕴藏了很大价值。”他介绍,富力地产全国物业管理费全年吞吐量有10亿元,其中以商业物业管理为主的珠江新城就有数亿元。

行业龙头万科自然也不会忽视物业管理环节。5月万科在深圳召开的股东大会上,万科总裁郁亮明确了未来对包括物业在内的万亿级多上市平台控股集团的目标。

截至去年底,万科物业服务合同管理面积已达1亿平方米。虽然与全国250亿平方米的存量相比,这一数字占比并不高,但彩生活上市前的管理面积也仅是1亿多平方米。这意味着万科在存量资产领域的物业管理及增值服务大有可为。

掘金,社区增值服务藏“蓝海”

然而,在传统的物业管理行业里,一大批物业公司处于赔钱状态。

克而瑞研究分析师朱一鸣表示,单看传统业务,物业管理业务的盈利水平并不高。万科2014年物业管理业务实现营业收入19.9亿元,营业利润率为13.24%,净利润仅3.8亿元,和其庞大的房地产业务收入相比可谓九牛一毛;金地、招商等物业管理业务2014年仅带来不到1亿元的利润;碧桂园甚至亏损了0.89亿元。

因此,若房企拆分物业管理板块上市仅是为了发展传统物业管理业务,以目前的收入水平将很难受到资本市场认同。

面对这一困境,房企如何从物业管理业务中掘金?

事实上,分拆物业上市瞄准的是庞大的业主群体,这是为未来的社区O2O做铺垫。所谓的社区O2O,即利用移动互联网工具,通过线上到线下资源的整合,完成产品或服务“最后一公里”的到达,其核心正是以社区生活场景为中心,构建用户与商家、上门服务提供者之间连接的平台。

以彩生活为例,除了传统的物业服务外,彩生活通过互联网搭建社区生活平台,为业主提供缴费、维修、理财、租房、电商等多方面的增值服务。这一生活平台不仅提升业主体验,彩生活也能够在挖掘业主需求和引进第三方企业时抽取一定佣金。

数据显示,上半年彩生活服务集团的收益约为2.78亿元,较2014年同期增加70.2%。按照公司主席潘军的设想,增值服务将成为彩生活未来的第一大主业,“3年内,彩生活增值服务的营收占比将超过50%”。

“随着移动互联网深入各行各业,越来越多的房企借助网络平台由单纯的开发商转向社区服务提供商,期望以此打破社区规模限制的壁垒,同时利用O2O为业务提供增值服务为自己加分,最终获得增值服务收益。”张宏伟表示。

难题,规模与质量如何平衡

尽管前景可观,但在业内人士看来,物业公司在实现资本化过程中还面临一些问题。

易居控股有限公司执行总裁丁祖昱就表示,业主规模是实现物业管理资本化的基础。彩生活就是在意识到这一点后,从2013年开始疯狂扩张规模,其管理和订约顾问服务的社区数量从2013年底的615个激增到2015年6月底的1700个。万科也从原先只管理自己小区,到今年开始物业管理服务输出,实现规模效应。

也有业内人士指出,房企物业市场化过程中对规模扩张和成本管控的追求,很可能对服务质量产生影响。彩生活便出现过因成本压缩带来的业主大规模维权。

朱一鸣表示,从理想化的角度来看,唯一的解决方式是房企加快对社区O2O业务的探索,培养出新的盈利模式,通过这部分收益对传统物业管理业务进行补充。但同时,业主是否能养成使用社区O2O服务的习惯,取决于其对传统物业管理服务的满意程度,在培育初期有亏损的可能,选择分拆上市将有可能面临投资者的压力。

同时,包括丁祖昱在内的众多业内人士也指出,前有彩生活,后有万科睿服务,其业务网络已遍布全国诸多城市。在此背景下,计划分拆的物业管理公司如果找不到自身优势定位和核心竞争力,即便分拆上市,也未必能够一帆风顺。

本版采写/新京报记者 方王洋

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